อัปเดตทิศทางคนหาบ้าน 2567 ความท้าทายคนซื้อบ้าน ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงทุกด้าน หวังภาครัฐเพิ่มมาตรการใหม่ ช่วยสานฝันให้มีบ้านง่ายขึ้น

อัปเดตทิศทางคนหาบ้าน 2567 ความท้าทายคนซื้อบ้าน ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงทุกด้าน หวังภาครัฐเพิ่มมาตรการใหม่ ช่วยสานฝันให้มีบ้านง่ายขึ้น

อัปเดตทิศทางคนหาบ้าน 2567 ความท้าทายคนซื้อบ้าน ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลงทุกด้าน หวังภาครัฐเพิ่มมาตรการใหม่ ช่วยสานฝันให้มีบ้านง่ายขึ้น

การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยยังคงเป็นอีกหนึ่งเป้าหมายสำคัญในชีวิตของผู้บริโภคหลายคน นอกจากจะสะท้อนถึงความมั่นคงและความพร้อมทางการเงินของผู้บริโภคแล้ว ยังสะท้อนภาพรวมให้เห็นถึงการเติบโตของเศรษฐกิจในประเทศอีกด้วย ดังนั้น เมื่อเศรษฐกิจไทยชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในขณะที่อัตราดอกเบี้ยสูงย่อมส่งผลกระทบต่อการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคโดยตรงเช่นกัน 

ข้อมูลจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) เผยว่า เศรษฐกิจไทยปี 2566 ขยายตัว 1.9% ชะลอตัวจากการขยายตัว 2.5% ในปี 2565 และคาดว่าเศรษฐกิจไทยปี 2567 จะขยายตัวในช่วง 2.2–3.2% (โดยไม่รวมผลของมาตรการดิจิทัลวอลเล็ต) ซึ่งปรับลดลงจากประมาณการครั้งก่อนหน้าที่คาดว่าจะขยายตัวในช่วง 2.7-3.7% ถือเป็นการส่งสัญญานให้ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ต้องเตรียมวางแผนทางการเงินอย่างรัดกุมอีกครั้ง 

DDproperty Thailand Consumer Sentiment

ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย พบว่า ภาพรวมความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคชาวไทยมีทิศทางลดลงในทุกด้าน โดยดัชนีความเชื่อมั่นด้านอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงมาอยู่ที่ 48% จากเดิม 50% ในรอบก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าการชะลอตัวของเศรษฐกิจและความท้าทายต่าง ๆ ยังคงส่งผลกระทบต่อการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะความท้าทายทางการเงินที่เป็นปัจจัยสำคัญส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงตามไปด้วย โดยลดลงมาอยู่ที่ 59% (จากเดิม 63% ในรอบก่อน) หลังจากผู้บริโภคต้องเผชิญกับความท้าทายทางการเงินทั้งจากค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง 

ผู้บริโภคส่วนใหญ่มองว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง (48%) และสูงมาก (29%) มีเพียง 16% ที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันมีความเหมาะสมแล้ว ขณะเดียวกันมีผู้บริโภคเพียง 13% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ (ลดลงจาก 15% ในรอบก่อน) เนื่องจากภาครัฐยังคงไม่มีการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม (นอกจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ที่ต่ออายุมาตรการจนถึงสิ้นปี 2567)

เมื่อพิจารณาความพึงพอใจในสภาพตลาดที่อยู่อาศัยมีการปรับลดลงเช่นกัน โดยลดลงมาอยู่ที่ 63% จากเดิม 65% ในรอบก่อน อย่างไรก็ตามสำหรับในกลุ่มผู้บริโภคที่ยังคงพึงพอใจอยู่ ส่วนใหญ่ 39% เผยว่าพึงพอใจเนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันยังเป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ รองลงมามองว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพและยืดหยุ่น 37% และเห็นโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว 31% 

ขณะที่มุมมองของผู้ที่ไม่พึงพอใจ เกือบ 2 ใน 3 (65%) มองว่า เศรษฐกิจยังไม่ดีเท่าที่ควร ตามมาด้วยอัตราดอกเบี้ยยังไม่ลดลงมาถึงระดับที่คาดหวัง 32% และมองว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มีเสถียรภาพ 30%

เกาะติดความต้องการซื้อ คนอยากซื้อบ้านน้อยลงในยุคดอกเบี้ยสูง 

ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ผู้บริโภคกว่า 2 ใน 5 (44%) วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในอีก 1 ปีข้างหน้า ลดลงอย่างมีนัยสำคัญจาก 53% ในรอบก่อนหน้า ซึ่งถือเป็นสัญญาณสะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงไม่ฟื้นตัว สอดคล้องกับสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง นอกจากนี้ในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่างยังคงมีความเปราะบางทางการเงินจึงจำเป็นต้องลดการก่อหนี้ใหม่ ในทางกลับกันสัดส่วนของผู้เลือกเช่าที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นถึง 14% (จากเดิม 9%) ส่วนอีก 34% ยังไม่มีการวางแผนซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยใด ๆ ขณะที่อีก 8% จะรับมรดกที่อยู่อาศัยต่อจากพ่อแม่และผ่อนชำระต่อไปแทน

  • 1 ใน 3 ของคนหาบ้านมีเงินพร้อมซื้อ หวังเพิ่มพื้นที่ส่วนตัว เหตุผลสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (44%) ตัดสินใจซื้อที่อาศัยในเวลานี้เนื่องจากต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากที่สุด รองลงมาคือเลือกซื้อเพื่อการลงทุน 29% และซื้อเพื่อเพิ่มพื้นที่สำหรับพ่อแม่/บุตรหลานให้มากขึ้น 27% อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาความพร้อมทางการเงินของผู้บริโภคพบว่ามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ โดย 1 ใน 3 ของผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัย (33%) เผยว่ามีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองแล้ว สัดส่วนเพิ่มขึ้นจาก 24% ในรอบก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นว่าคนหาบ้านยุคนี้ให้ความสำคัญกับการวางแผนทางการเงินก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นหลังจากเผชิญความท้าทายทางเศรษฐกิจมาเป็นเวลานาน ขณะที่ผู้บริโภคเกือบครึ่ง (47%) เผยว่าเก็บเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น ส่วน 19% ของผู้วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใด ๆ เลย
  • เงินเก็บไม่พอ ดันคนหันเช่า เหตุผลหลักที่ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกเช่าที่อยู่อาศัยนั้น กว่า 3 ใน 5 (61%) เผยว่ายังไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ ขณะที่เกือบ 2 ใน 5 (38%) มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บออมเงินแทน และ 27% มองไม่เห็นความจำเป็นหรือความเร่งด่วนที่ต้องซื้อที่อยู่อาศัยตอนนี้ สะท้อนให้เห็นว่าสภาพคล่องทางการเงินยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคไม่พร้อมเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย จึงหันมาเลือกเช่าแทน 

สอดคล้องกับเทรนด์ Generation Rent ที่ยังคงได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องด้วยความท้าทายจากปัจจัยแวดล้อมต่าง ๆ ทำให้คนรุ่นใหม่และวัยทำงานไม่ต้องการเพิ่มภาระผูกพันทางการเงินในระยะยาวจากการซื้อที่อยู่อาศัย การเช่าจึงตอบโจทย์เรื่องค่าใช้จ่ายมากกว่า และยังได้เปรียบในด้านความยืดหยุ่นและคล่องตัวหากต้องการย้ายที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยผู้เช่าส่วนใหญ่ 31% เผยว่าได้วางแผนเช่า 2 ปี ก่อนจะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในภายหลัง ขณะที่ 1 ใน 3 (33%) ยังไม่แน่ใจว่าจะเช่าต่อไปอีกนานแค่ไหน เนื่องจากต้องพิจารณาความพร้อมหลาย ๆ ด้านประกอบกัน

โดยค่าเช่าที่ได้รับความสนใจมากที่สุดอยู่ที่ไม่เกิน 5,000 บาท/เดือน สัดส่วน 48% และมีสัดส่วนที่สูงขึ้นในกลุ่มผู้เช่าปัจจุบันและผู้มีรายได้น้อย สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อและความสามารถในการใช้จ่ายของผู้เช่าในปัจจุบันที่ยังคงต้องรัดเข็มขัดต่อเนื่อง รองลงมาคือ 5,001-10,000 บาท/เดือน และ 10,001-15,000 บาท/เดือน (สัดส่วน 39% และ 6% ตามลำดับ)

DDproperty-Thailand-Consumer-Sentiment-Study-H1-2024

อัปเดตเทรนด์ที่อยู่​อาศัย ขนาดและความปลอดภัยคือปัจจัยหลักในการหาบ้าน     

  • “ขนาด-ความปลอดภัย” ปัจจัยหลักเมื่อคิดหาบ้าน สำหรับปัจจัยภายในที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค เกือบครึ่ง (46%) จะพิจารณาจากขนาดที่อยู่อาศัยเป็นอันดับแรก โดยบ้าน/คอนโดมิเนียมที่มองหาต้องมีขนาดและพื้นที่ใช้สอยที่สามารถรองรับการอยู่อาศัยของสมาชิกในครอบครัวได้อย่างครบครัน ตามมาด้วยพิจารณาราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ใช้สอย (39%) สะท้อนให้เห็นว่าคนหาบ้านยุคนี้เน้นไปที่ความคุ้มค่าซึ่งตอบโจทย์การเงินมาเป็นอันดับต้น ๆ และพิจารณาสิ่งอำนวยความสะดวกภายในที่พัก ในสัดส่วนไล่เลี่ยกันที่ 38%  

ขณะที่ปัจจัยภายนอกโครงการที่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ/เช่าที่อยู่อาศัยนั้น มากกว่าครึ่ง (47%) ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยของโครงการมากที่สุด โดยมองหาโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่มาพร้อมเทคโนโลยีที่เสริมระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุม สร้างความเชื่อมั่นว่าชีวิตและทรัพย์สินจะได้รับการดูแลให้ปลอดภัยเสมอ รองลงมาเป็นทำเลที่ตั้งของโครงการ (45%) หากอยู่ใน​ทำเล​ที่มีศักยภาพ​เติบโตหรือมีแผนพัฒนา​โครงการคมนาคมและสาธารณูปโภคในอนาคตจะช่วยเพิ่มมูลค่าที่อยู่​อาศัยในอนาคต และต้องสามารถเดินทางได้สะดวกด้วยระบบขนส่งสาธารณะ (44%) รองรับการดำเนินชีวิตให้ราบรื่นยิ่งขึ้น

  • เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสช่วยคนหาบ้านง่ายขึ้น เทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ (PropTech) ยังคงมีบทบาทสำคัญในการวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในยุคนี้ โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ (65%) เผยว่าเว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสเป็นเทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เลือกใช้มากที่สุดเมื่อต้องการมีบ้าน ด้วยจุดเด่นที่มีการรวบรวมรายการประกาศขาย-เช่ามากมายไว้ให้เลือกในที่เดียว จึงอำนวยความสะดวกให้ค้นหาบ้าน/คอนโดฯ ได้ง่ายและประหยัดเวลามากขึ้น รองลงมาคือเครื่องมือคำนวณข้อมูลทางการเงิน 47% ที่ช่วยประเมินความพร้อมทางการเงินเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถวางแผนงบประมาณเบื้องต้นได้ ส่วนการเยี่ยมชมโครงการเสมือนจริง (Virtual Tour) และฟินเทค (Fintech) อยู่ในสัดส่วนเท่ากันที่ 27% 
  • “บ้านมือสอง” ตัวเลือกโดนใจคนหาบ้านยุคนี้ ข้อมูลจากผลสำรวจจากผู้เข้าเยี่ยมชมเว็บไซต์ www.ddproperty.com ในช่วงเดือนมกราคม 2567 เผยว่าฟีลเตอร์หรือตัวเลือกในการค้นหาที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคยุคนี้ต้องการมากที่สุด คือฟีลเตอร์ที่ช่วยแยกระหว่างที่อยู่อาศัยโครงการใหม่และมือสอง (80%) ซึ่งจะช่วยคัดกรองบ้าน/คอนโดฯ เพื่อวางแผนค่าใช้จ่ายเบื้องต้นได้ โดยโครงการมือสองถือเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์การซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้เนื่องจากมีราคาเอื้อมถึงได้ง่ายกว่าโครงการใหม่ และมีโอกาสในการต่อรองราคาเพิ่มขึ้นอีกด้วย 

ตามมาด้วยฟิลเตอร์ที่ช่วยแยกระหว่างที่อยู่อาศัยที่เลี้ยงสัตว์ได้และห้ามเลี้ยงสัตว์ 53% สะท้อนให้เห็นว่าเทรนด์ Pet Parents หรือ Pet Humanization การเลี้ยงสัตว์เป็นเสมือนลูกและสมาชิกในครอบครัวได้รับความนิยมมากขึ้น การเลือกอยู่ในโครงการร่วมกับผู้ที่มีไลฟ์สไตล์เดียวกันจะช่วยเสริมสร้างบรรยากาศที่ดีขึ้นตามไปด้วย และฟิลเตอร์ที่ระบุว่าเป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร (NPA) 51% ซึ่งมาพร้อมโอกาสที่จะได้ที่อยู่อาศัยในราคาย่อมเยา แต่อาจต้องพิจารณาความเสี่ยงหากเกิดปัญหาเจ้าของเดิมไม่ยอมย้ายออก 

  • “บ้านรักษ์โลก-รักษ์สุขภาพ” ความยั่งยืนที่แท้จริงในการอยู่อาศัย จากการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้บริโภคตระหนักถึงความสำคัญในการดูแลสิ่งแวดล้อมมากขึ้นในทุกมิติรวมไปถึงการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีแนวคิดดังกล่าวด้วย โดยเกือบ 9 ใน 10 ของผู้บริโภค (88%) ยินดีจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมคุณสมบัติเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ สะท้อนให้เห็นแนวคิดการเลือกบ้าน/คอนโดฯ ในปัจจุบันที่มองว่าการให้ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อมควบคู่ไปกับการดูแลสุขภาพ จะช่วยให้เกิดความยั่งยืนในการอยู่อาศัยที่แท้จริง 
  • ฝุ่น PM 2.5 ยังมาเยือนทุกปี กระทบแผนซื้อบ้าน ปัญหาฝุ่นละออง PM 2.5 ยังคงเป็นเรื่องท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อสุขภาพในระยะยาวและยังไม่มีแนวทางการจัดการปัญหาที่ได้ผลชัดเจน ทำให้ฝุ่น PM 2.5 ที่กลับมาพุ่งสูงในทุกปีกลายมาเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่ 58% เผยว่าจะเลือกพิจารณาเฉพาะโครงการที่มีเครื่องปรับอากาศและระบายอากาศได้ดีเท่านั้น เพื่อช่วยแก้ปัญหาด้วยตัวเองในเบื้องต้นและลดความเสี่ยงด้านสุขภาพของคนในครอบครัว ขณะที่ 50% จะทบทวนแผนการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่เสี่ยงอีกครั้ง ส่วนอีก 34% จะพิจารณาแผนการย้ายไปอยู่แถบชนบทแทน

จับตาความคาดหวังของคนหาบ้านที่มีต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ จากภาครัฐ 

จากสภาพเศรษฐกิจไทยที่มีความไม่แน่นอนสูงและยังฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัย ในขณะที่ราคาบ้าน/คอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างและราคาที่ดิน แต่รายได้ของผู้บริโภคยังคงเติบโตไม่ทันราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น เมื่อประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูงยิ่งก่อให้เกิดช่องว่างในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น 

โดยผู้บริโภคเกือบ 1 ใน 3 (30%) ตัดสินใจชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อนเนื่องจากเงินเก็บที่มีได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจในปัจจุบัน ขณะที่ 25% ยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตอันใกล้ และอีก 20% วางแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาถูกลงแทน เพื่อลดความเสี่ยงในการก่อหนี้เกินตัวให้น้อยที่สุด 

ขณะเดียวกัน มากกว่าครึ่งของผู้บริโภค (56%) เผยว่าอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้านมาจากรายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคง ตามมาด้วยมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี 38% และมีเงินดาวน์ไม่พอ 31% ซึ่งล้วนเป็นความท้าทายที่มาจากการเงินเป็นหลัก 

นอกจากนี้ อีกปัจจัยที่สร้างความท้าทายต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่างมาจากการที่ธนาคารมีหลักเกณฑ์พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงตามไปด้วย หรือวงเงินกู้ที่ผ่านการอนุมัติอาจได้รับลดลงแปรผันตามความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อในปัจจุบัน สอดคล้องกับข้อมูลจากบริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LWS) เผยว่าในปี 2566 มีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) สูงถึง 60-65% จากยอดการขออนุมัติสินเชื่อทั้งหมด 

อย่างไรก็ดี ข้อมูลจาก KKP Research ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่ารวมถึงประมาณ 8-12% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ หรือ GDP สะท้อนให้เห็นว่าเป็นอีกธุรกิจที่มีความสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย และยังเชื่อมโยงกับการเติบโตของธุรกิจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องอีกด้วย ดังนั้น หากภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงจุดก็จะช่วยให้ผู้บริโภคมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยมากขึ้น 

ทั้งนี้ 3 อันดับแรกของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ที่คนหาบ้านอยากได้มากสุดในเวลานี้ เกือบ 3 ใน 5 (58%) ต้องการให้มีมาตรการลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ตามมาด้วยมาตรการลดดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งสินเชื่อที่มีอยู่และกู้ใหม่ 51% และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และการจดทะเบียนจำนองอสังหาริมทรัพย์ 40% ซึ่งนอกจากมาตรการเหล่านี้จะครอบคลุมและส่งเสริมการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในวงกว้างแล้ว ยังจะช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของกลุ่ม Real Demand ด้วย ซึ่งคาดว่าจะช่วยขับเคลื่อนให้การซื้อขายที่อยู่อาศัยในปีนี้เติบโตอย่างต่อเนื่องและกลับมาคึกคักอีกครั้ง

หมายเหตุ: DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study เป็นแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยที่จัดทำขึ้นทุก 6 เดือน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจมุมมองและความต้องการของผู้บริโภค นักลงทุนและเอเจนต์ต่อประเด็นต่าง ๆ ที่เกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย รวมไปถึงพฤติกรรมและแนวโน้มการซื้อ-ขาย-เช่า ผ่านแบบสอบถามออนไลน์ในกลุ่มตัวอย่างอายุตั้งแต่ 22-69 ปี จำนวน 1,050 คน 

อ่านและศึกษาข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยรอบล่าสุดได้ที่ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study

จับตาทิศทางตลาดอสังหาฯ ราคาบ้านพุ่งรับศักราชใหม่ สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ

จับตาทิศทางตลาดอสังหาฯ ราคาบ้านพุ่งรับศักราชใหม่ สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ

จับตาทิศทางตลาดอสังหาฯ ราคาบ้านพุ่งรับศักราชใหม่ สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเผชิญความท้าทายอย่างต่อเนื่องทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่ฟื้นตัวตามที่คาด อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น ส่งผลต่อเนื่องไปถึงภาวะหนี้ครัวเรือนและกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างเลี่ยงไม่ได้ ผู้บริโภคชะลอแผนซื้อบ้านออกไปก่อน ทำให้ภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศในไตรมาสล่าสุดลดลง 14% และลดลงทุกประเภทที่อยู่อาศัย สวนทางภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่ปรับขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น กลายเป็นอุปสรรคต่อกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่มองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้ ด้านดัชนีค่าเช่าทั้งแนวสูงและแนวราบเติบโตอย่างน่าสนใจ แม้เริ่มเผชิญความท้าทายเมื่อความต้องการเช่าทั่วประเทศลดลงมากถึง 27% ในรอบไตรมาส โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น สะท้อนให้เห็นผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันที่มีต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ รวมทั้งความท้าทายทางการเงินรอบด้านเป็นปัจจัยสำคัญที่ปิดกั้นการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวลานี้  

ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 ซึ่งวิเคราะห์จากข้อมูลประกาศขาย-เช่าอสังหาฯ บนเว็บไซต์ DDproperty เผยภาพรวมดัชนีราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% จากไตรมาสก่อน (QoQ) และเพิ่มขึ้น 2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า (YoY) สะท้อนให้เห็นว่าแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยยังคงมีทิศทางเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป 

สอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้างในปัจจุบันที่ได้ปรับขึ้นตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง จึงส่งผลให้บ้านแพงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่ามีที่อยู่อาศัยรูปแบบเดียวเท่านั้น คือ คอนโดมิเนียมที่ดัชนีราคาปรับเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 2% QoQ (เพิ่มขึ้น 4% YoY) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอตัวเล็กน้อย ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวลดลง 1% QoQ (ทรงตัวจากปีก่อนหน้า) ส่วนทาวน์เฮ้าส์ทรงตัวจากไตรมาสที่ผ่านมาและปีก่อนหน้า

ท่ามกลางปัจจัยท้าทายทั้งจากสภาพเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง และภาวะหนี้ครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นยังคงสร้างความกังวลใจและส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่เลือกที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน เห็นได้ชัดจากภาพรวมความต้องการซื้อทั่วประเทศที่ลดลง 14% QoQ (ลดลง 25% YoY) และลดลงในทุกประเภทที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ดี เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไตรมาส 4 ปี 2562) พบว่า ภาพรวมความต้องการซื้อในระยะยาวยังมีแนวโน้มเติบโตได้ดี โดยความต้องการซื้อคอนโดฯ ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 12% ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว (เพิ่มขึ้น 10% และ 2% ตามลำดับ)

นอกจากนี้ พบว่าที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุดในตลาดด้วยสัดส่วน 30% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคระดับล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอที่จะดูดซับอุปทานเหล่านี้ สอดคล้องกับข้อมูลของเครดิตบูโรที่พบว่าหนี้เสียจากสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงขึ้น ผู้ซื้อระดับล่างเริ่มผ่อนบ้านไม่ไหวจากปัญหาค่าครองชีพที่แพงขึ้น โดยประมาณ 60-70% ของหนี้ที่กำลังจะเสียของสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือประมาณ 1.2 แสนล้านบาท มีปัญหามาจากคนที่ผ่อนบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง

เทรนด์เช่ายังมีแนวโน้มมาแรง ค่าเช่าพุ่งต่อเนื่อง ดีมานด์เช่าบ้านเดี่ยวครองตลาด

เมื่อพิจารณาภาพรวมตลาดเช่าที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่าดัชนีค่าเช่ามีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นถึง 7% QoQ และเพิ่มขึ้น 18% YoY ส่วนดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น 2% QoQ และเพิ่มขึ้น 25% YoY 

นอกจากนี้ ดัชนีค่าเช่าในระยะยาวยังคงมีทิศทางเติบโตต่อเนื่อง โดยดัชนีค่าเช่าของที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้นถึง 64% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ส่วนดัชนีค่าเช่าแนวสูงเพิ่มขึ้น 5%

อย่างไรก็ดี ภาพรวมความต้องการเช่าทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างมากถึง 27% QoQ และลดลง 25% YoY โดยมีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่มีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้นถึง 35% QoQ (เพิ่มขึ้น 23% YoY) อันเป็นผลมาจากการที่ผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมาเป็นเวลานาน จึงหลีกเลี่ยงการขยับขยายหรือเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเพื่อลดความเสี่ยงในการเพิ่มค่าใช้จ่ายที่อาจกลายเป็นภาระออกไป 

หากมองในระยะยาว ถือว่าภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยยังคงเติบโต โดยปรับเพิ่มขึ้นถึง 50% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุด 74% ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 60% มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ที่ลดลง 26% 

โดยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้นสะท้อนให้เห็นแนวโน้มการเติบโตของตลาดเช่าที่ได้รับแรงสนับสนุนจากกลุ่มผู้บริโภคที่ยังไม่พร้อมมีบ้านเป็นของตัวเอง หรือไม่ต้องการมีภาระหนี้ระยะยาว และชอบความยืดหยุ่นในการเช่าที่อยู่อาศัยมากกว่า

ทั้งนี้ ที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ครองตลาดด้วยสัดส่วนสูงสุดที่ 44% ของจำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดทั่วประเทศ เนื่องจากเป็นสินค้าที่ตอบรับกับความต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่ได้มากกว่าและเป็นช่วงค่าเช่าที่จับต้องได้ ครอบคลุมทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย ยกเว้นในกลุ่มบ้านเดี่ยวที่ระดับค่าเช่าสูงกว่า 100,000 บาท/เดือนจะมีจำนวนมากที่สุด (สัดส่วน 52%)

นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) กล่าวว่า ”หากมองภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้อาจไม่ได้สดใสเท่าใดนัก เนื่องจากยังมีปัจจัยท้าทายที่สืบเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงฟื้นตัวไม่มากนัก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง รวมทั้งค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงสูง ปัจจัยเหล่านี้กำลังผลักให้กลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ต้องชะลอการซื้อบ้านออกไปก่อน 

แต่ทั้งนี้ นักวิเคราะห์หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยในระยะถัดไปน่าจะมีแนวโน้มลดลง ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อผู้ที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยรวมทั้งผู้ที่กำลังผ่อนบ้านในเวลานี้ 

อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางความท้าทายบนสถานการณ์ที่คาดเดาอนาคตไม่ได้นี้ มองว่าผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างควรต้องรักษาวินัยทางการเงินอย่างมาก นอกจากจะมีแผนรับมือในกรณีที่ดอกเบี้ยไม่ได้ปรับลดลงแล้ว ควรมีแผนฉุกเฉินในกรณีที่ดอกเบี้ยเข้าสู่ยุคขาขึ้นอีกครั้งด้วย เพื่อเพิ่มโอกาสในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่ขาดสภาพคล่อง เนื่องจากธนาคารยังคงมีมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อกับผู้บริโภคกลุ่มนี้เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียที่อาจตามมา

แม้จะมีความท้าทายเหล่านี้แต่คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยบวกในระยะยาว เนื่องจากความต้องการซื้อและความต้องการเช่ายังคงสูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฐานะสินทรัพย์ที่สามารถถือครองและหวังผลกำไรในระยะยาวได้ 

นอกจากนี้ จากการคาดการณ์ของธนาคารโลกเผยว่าการบริโภคภาคเอกชนและการท่องเที่ยวจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในปี 2567 ซึ่งหมายความว่าอัตราค่าเช่าและราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวงและภูมิภาคสำคัญที่ดึงดูดด้านการท่องเที่ยวจะมีการเติบโตอย่างน่าสนใจ” นายวิทยา กล่าวเสริม

“อีกปัจจัยที่มีความสำคัญไม่แพ้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในเวลานี้คือมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเป็นแสงสว่างปลายอุโมงค์ที่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการทุกคนรอคอย เนื่องจากรัฐบาลยังไม่มีมาตรการใหม่ ๆ ออกมาเพิ่มเติม รวมทั้งไม่มีนโยบายในการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ที่ชัดเจน คาดว่าหากภาครัฐมีการออกมาตรการอื่น ๆ ที่โดดเด่นเพียงพอจะดึงดูดใจผู้บริโภคจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยให้ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง และส่งผลให้ธุรกิจต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ เติบโตมากขึ้นตามไปด้วย” นายวิทยา กล่าวสรุป 

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ เมืองหลวง ราคาเริ่มฟื้น สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าระยะสั้นหดตัว

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567 เผยข้อมูลเชิงลึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด สรุปภาพรวมดัชนีราคา ดัชนีค่าเช่า ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัย พร้อมอัปเดตทำเลศักยภาพที่ดัชนีราคาและดัชนีค่าเช่ามีแนวโน้มเติบโตอย่างน่าสนใจ 

  • ราคาบ้านแพงขึ้น ฉุดดีมานด์ผู้ซื้อลด 15% ภาพรวมราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีทิศทางเพิ่มสูงขึ้นเช่นเดียวกับภาพรวมของทั้งประเทศ พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้น 2% QoQ และเพิ่มขึ้น 4% YoY โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นทุกรูปแบบที่อยู่อาศัย โดยคอนโดฯ เพิ่มขึ้นมากที่สุด 3% QoQ (เพิ่มขึ้น 5% YoY) ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 2% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 1% QoQ (เพิ่มขึ้น 3% YoY) สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการก่อสร้างโครงการใหม่ที่กลายเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการต้องวางกลยุทธ์เพื่อปรับราคาให้สอดคล้องกับทั้งต้นทุนและกำลังซื้อของผู้บริโภค

ราคาบ้านที่แพงขึ้นในยุคที่อัตราดอกเบี้ยสูงกลายเป็นความท้าทายที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภค ทำให้ความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ลดลงอย่างมาก โดยภาพรวมความต้องการซื้อลดลง 15% QoQ และลดลง 27% YoY ทั้งนี้ บ้านเดี่ยวเป็นที่อยู่อาศัยที่ความต้องการซื้อลดลงมากที่สุด โดยลดลงถึง 21% QoQ (ลดลง 34% YoY) รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ลดลง 17% QoQ (ลดลง 28% YoY) และคอนโดฯ ลดลง 12% QoQ (ลดลง 23% YoY)

อย่างไรก็ดี หากมองในระยะยาวเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ภาพรวมความต้องการซื้อในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นบวก โดยความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 8% ซึ่งบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นมากที่สุดถึง 10% สวนทางกับความต้องการระยะสั้น ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 8% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5% 

จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนมากที่สุดส่วนใหญ่มีระดับราคา 5-10 ล้านบาท สัดส่วน 25% รองลงมาเป็น 1-3 ล้านบาท และมากกว่า 15 ล้านบาท (สัดส่วน 24% และ 21% ตามลำดับ) เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 1-3 ล้านบาทมีจำนวนมากที่สุด (25% และ 38% ตามลำดับ) ขณะที่บ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทมีสัดส่วนมากที่สุด (45%) ตามเทรนด์ที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและบนมากขึ้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารในกลุ่มผู้ซื้อระดับล่าง

สำหรับทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ และกรุงเทพฯ รอบนอก อันดับ 1 ได้แก่ เขตบางเขน เพิ่มขึ้น 16% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY) ด้วยทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต และรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และยังอยู่ใกล้สนามบินดอนเมืองจึงเชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างสะดวก ตามมาด้วยเขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 15% QoQ (เพิ่มขึ้น 24% YoY), เขตลาดกระบัง เพิ่มขึ้น 13% QoQ (ลดลง 5% YoY), เขตบางขุนเทียน เพิ่มขึ้น 9% QoQ (เพิ่มขึ้น 1% YoY) และเขตประเวศ เพิ่มขึ้น 6% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY)

ทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ
  • ตลาดเช่ายังคงร้อนแรง ดีมานด์เช่าบ้านเดี่ยวพุ่ง 51% ตลาดเช่าในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตอย่างน่าสนใจโดยเฉพาะค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เห็นได้ชัดจากดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่างคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 7% QoQ (เพิ่มขึ้น 16% YoY) ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 4% QoQ (เพิ่มขึ้น 15% YoY) ทั้งนี้ หากเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวราบมีการเติบโตอยางน่าสนใจ โดยเพิ่มขึ้นถึง 19% ส่วนดัชนีค่าเช่าที่อยู่อาศัยแนวสูงเพิ่มขึ้น 3%

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ กลับพบว่าลดลงอย่างมาก โดยภาพรวมความต้องการเช่าลดลงถึง 33% QoQ (ลดลง 22% YoY) เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่า ความต้องการเช่าคอนโดฯ ลดลงมากที่สุด 40% QoQ (ลดลง 30% YoY) ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์ลดลง 22% QoQ (ลดลง 19% YoY) มีเพียงบ้านเดี่ยวเท่านั้นที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 51% QoQ (เพิ่มขึ้น 73% YoY) สอดคล้องกับภาพรวมทั่วประเทศ

หากมองในระยะยาวพบว่าตลาดเช่ายังมีสัญญาณเติบโตที่ดี ภาพรวมความต้องการเช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 73% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ โดยบ้านเดี่ยวยังครองความนิยมด้วยความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น 155% ตามมาด้วยคอนโดฯ เพิ่มขึ้น 75% มีเพียงทาวน์เฮ้าส์เท่านั้นที่ลดลง 6%

เมื่อพิจารณาจำนวนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มีจำนวนคงเหลือมากที่สุด พบว่าเป็นระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน โดยมีสัดส่วนถึง 45% ของจำนวนที่อยู่อาศัยสำหรับเช่าในกรุงเทพฯ ทั้งหมด หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าคอนโดฯ และทาวน์เฮ้าส์ในระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน มีจำนวนมากที่สุด (สัดส่วน 47% และ 33% ตามลำดับ) ส่วนบ้านเดี่ยวที่มีจำนวนมากที่สุดจะอยู่ที่ระดับค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาท/เดือน สัดส่วน 52%

ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ ในไตรมาสล่าสุด ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแหล่งงานและใกล้แนวรถไฟฟ้า ซึ่งตอบโจทย์การเดินทางในเมืองหลวง อันดับ 1 ได้แก่ เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 22% QoQ (เพิ่มขึ้น 10% YoY) เป็นทำเลชานเมืองที่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-หลักสอง รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย บางแค-พุทธมณฑลสาย 4 ในอนาคต ตามมาด้วยเขตสายไหม เพิ่มขึ้น 20% QoQ (ลดลง 10% YoY), เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 14% QoQ (เพิ่มขึ้น 11% YoY), เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 10% QoQ (เพิ่มขึ้น 18% YoY) และเขตดินแดง เพิ่มขึ้น 7% QoQ (เพิ่มขึ้น 17% YoY)

ทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพฯ

หมายเหตุ: รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report เป็นรายงานแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยที่จัดทําขึ้นเป็นรายไตรมาส (ทุก 3 เดือน) โดยใช้ข้อมูลจากประกาศขาย-เช่าบนเว็บไซต์ DDproperty มาคํานวณด้วยวิธีการทางสถิติ วิเคราะห์ และจัดทําเป็นดัชนีสะท้อนความเคลื่อนไหวของราคา, จํานวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในตลาด และความต้องการที่มีต่อที่อยู่อาศัยในช่วงเวลานั้น ๆ โดยรายงานฉบับนี้ประกอบไปด้วย ดัชนีราคา (Price Index) และดัชนีความต้องการ (Demand Index) จากทั้งฝั่งตลาดซื้อ-ขายและตลาดเช่า แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในรอบไตรมาสว่าเป็นไปในทิศทางใด โดยนับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 เป็นต้นมา ดัชนีราคาและความต้องการในรายงานนี้ได้ใช้ข้อมูลในช่วงไตรมาส 1 ปี 2561 เป็นปีฐาน  

อ่านและศึกษาข้อมูลแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสล่าสุดได้ที่ รายงาน DDproperty Thailand Property Market Report Q1 2567

คนหาบ้านต้องรู้! ผังเมืองเรื่องใกล้ตัวเมื่อคิดซื้อบ้านยุคนี้

คนหาบ้านต้องรู้! ผังเมืองเรื่องใกล้ตัวเมื่อคิดซื้อบ้านยุคนี้

คนหาบ้านต้องรู้! ผังเมืองเรื่องใกล้ตัวเมื่อคิดซื้อบ้านยุคนี้

จากการที่กรุงเทพมหานครโดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้ดำเนินโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ในปี พ.ศ. 2560–2562 เพื่อวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครให้สอดคล้องกับสภาพการณ์ สิ่งแวดล้อม และการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป หลังจากผังเมืองปัจจุบันมีการใช้งานมาตั้งแต่ปี 2556 ซึ่งคาดว่าร่างผังเมืองใหม่นี้จะประกาศใช้ได้ภายในปี 2568 ล่าสุดกรุงเทพมหานครได้ขยายระยะเวลาให้ประชาชนผู้มีส่วนได้เสียยื่นหนังสือแสดงความคิดเห็นต่อร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ได้จนถึงวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2567 ส่งผลให้เกิดแรงกระเพื่อมทั้งในฝั่งผู้บริโภคและผู้ประกอบการที่ตื่นตัวในการศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจรายละเอียดเพื่อรักษาผลประโยชน์ของตน

แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามที่ได้จำแนกประเภท

คลายข้อสงสัย ผังเมืองแต่ละสีมีดีอย่างไร 

การร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่นี้มีการพิจารณาในทุก ๆ มิติเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง และใช้ประโยชน์จากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางที่เปิดใช้แล้วและกำลังก่อสร้าง ทำให้เมืองมีการพัฒนาออกไปยังพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการในอนาคต ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย ชวนทำความรู้จักสีผังเมืองและวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดิน เพื่อให้ผู้บริโภคมีความรู้ความเข้าใจถึงสิทธิประโยชน์ที่ได้รับเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงผังเมือง โดยตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครมีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมบนพื้นที่ ดังนี้

  1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยมีวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก โดยแบ่งผังเมืองโซนย่อยเป็น 3 เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ และแต่ละเฉดสียังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับ ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้
  • เขตสีเหลือง ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมือง มีรหัสกำกับคือ ย.1-ย.4 เพื่อส่งเสริมให้มีสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดีในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย
    • ที่ดินรหัส ย.1 และ ย.3 มีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี แต่ที่ดิน ย.1 สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ส่วนการสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางทำได้ตั้งแต่ที่ดินรหัส ย.3 เป็นต้นไป 
    • ที่ดินรหัส ย.2 มุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง โดยสามารถสร้างที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ได้บนที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไป
    • ที่ดินรหัส ย.4 ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน 
  • เขตสีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง พบได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน มีรหัสกำกับคือ ย.5-ย.7 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
    • ที่ดินรหัส ย.5 จะเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน 
    • ที่ดินรหัส ย.6 จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม
    • ที่ดินรหัส ย.7 มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินรองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นในบริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน  
  • เขตสีน้ำตาล ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากหรือพื้นที่เมืองชั้นใน ภายใต้รหัสกำกับ ย.8-ย.10 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง จึงมักเห็นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง
    • ที่ดินรหัส ย.8 จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ
    • ที่ดินรหัส ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
    • ที่ดินรหัส ย.10 จะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลางเมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน 
  1. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมแทนที่ด้วยสีแดง มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์ ภายใต้รหัส พ.1-พ.5 แบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก
  • ที่ดินรหัส พ.1 และ พ.2 จะอยู่ในบริเวณชานเมือง มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน กระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่
  • ที่ดินรหัส พ.3 มีจุดประสงค์ให้เป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น
  • ที่ดินรหัส พ.4 มีวัตถุประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย
  • ที่ดินรหัส พ.5 ให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าสีอื่น
  1. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมแทนที่ด้วยสีม่วง มีจุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม ภายใต้รหัส อ.1-อ.3 ซึ่งที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดฯ ขนาดเล็ก และสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารชุดขนาดใหญ่ได้
  • ที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ
  • ที่ดินรหัส อ.2 มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต
  • ที่ดิน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง สำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่งในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
  1. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1-ก.3)และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.4-ก.5) ในผังเมืองจะแทนที่ด้วยกรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัส ก.1-ก.3 หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียว รหัส ก.4 และ ก.5 เน้นการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร นอกจากนี้ยังเป็นกันชนระหว่างกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด และมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ อีกด้วย
  1. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทยในผังเมืองจะแทนที่ด้วยสีน้ำตาลอ่อน รหัส ศ.1 และ ศ.2 มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน กระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์ จุดประสงค์ของการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้เพื่อการอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์ ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว 
  1. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการแทนที่ด้วยสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ ซึ่งใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการหรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ เช่น ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่าเพื่อดำเนินกิจการต่าง ๆ ทำให้เห็นว่ามีห้างสรรพสินค้า สำนักงาน หรือคอนโดฯ บางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงินได้ด้วยเช่นกัน

ร่างผังเมืองใหม่สำคัญอย่างไรเมื่อต้องซื้อบ้าน 

หากมองผิวเผินหลายคนอาจคิดว่าผังเมืองเป็นเรื่องไกลตัวและไม่ได้ให้ความสนใจมากนัก แต่แท้จริงแล้วการจัดทำผังเมืองเป็นเรื่องใกล้ตัวกว่าที่คิด นอกจากจะเป็นการวางรากฐานไปสู่การพัฒนาเมืองและกระจายความเจริญแล้ว ยังมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้บริโภคที่วางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งผู้ที่วางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในที่ดินของตนเองอีกด้วย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เผยความสำคัญของการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่มีต่อการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นแนวทางให้ผู้บริโภคสามารถวางแผนเลือกซื้อบ้าน/คอนโดฯ ในทำเลที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยในระยะยาว

  • หลีกเลี่ยงการอยู่ใกล้โรงงาน คลายความกังวล​ใจ แม้ว่าที่ดินประเภทอุตสาหกรรม (ผังเมืองสีม่วง) จะสามารถสร้างที่พักอาศัยได้โดยต้องพิจารณาควบคู่กับพระราชบัญญัติโรงงาน ซึ่งจะกำหนดให้ห้ามตั้งโรงงานในบริเวณบ้านจัดสรรเพื่อการพักอาศัย อาคารชุดพักอาศัย และบ้านแถวเพื่อการพักอาศัย พร้อมทั้งกำหนดระยะห่างของโรงงานจากเขตติดต่อสาธารณสถานไว้ อย่างไรก็ดีจะเห็นได้ว่าในปัจจุบันยังมีโรงงานตั้งปะปนในเขตชุมชมในหลายทำเล เนื่องจากบางโรงงานตั้งอยู่มาก่อนมีการจัดทำผังเมือง หรือจากการเปลี่ยนแปลงผังเมืองใหม่ทำให้เกิดการขยายเมืองออกมาใกล้โรงงาน ส่งผลให้โรงงานเหล่านั้นยังคงใช้ประโยชน์ที่ดินต่อไปได้ แต่ถ้าขัดต่อนโยบายของผังเมืองรวมในสาระสำคัญจากผังเมืองใหม่ คณะกรรมการผังเมืองสามารถสั่งให้โรงงานแก้ไขปรับปรุงในเวลาที่กำหนด หรือระงับการใช้งานได้ หรือให้โยกย้ายไปพื้นที่อื่นและจ่ายค่าชดเชยให้

ดังนั้น ผู้บริโภคควรศึกษาว่าทำเลที่ต้องการซื้อบ้าน/คอนโดฯ นั้นอยู่ในที่ดินประเภทอุตสาหกรรม หรือเคยเป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรมมาก่อนจะโดนปรับผังเมืองให้เป็นประเภทที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมหรือไม่ ซึ่งอาจจะมีโรงงานเดิมตั้งอยู่ก่อนที่จะมีโครงการบ้านจัดสรร/คอนโดฯ ไปสร้างทีหลัง โดยควรหลีกเลี่ยงการเลือกที่อยู่อาศัยในทำเลเหล่านี้เพื่อลดความเสี่ยงของผลกระทบจากการรั่วไหลของสารเคมีหรืออุบัติเหตุต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต ถือเป็นวิธีป้องกันที่ดีที่สุดและสร้างความสบายทั้งกายและใจในระยะยาว

  • ป้องกันการซื้อบ้านในพื้นที่เสี่ยงถูกเวนคืน การวางแผนพัฒนาประเทศของภาครัฐส่วนใหญ่เน้นไปที่เส้นทางคมนาคม ไม่ว่าจะเป็นถนนตัดใหม่ ทางหลวงพิเศษ หรือรถไฟฟ้า จึงทำให้เกิดการประกาศกำหนดเขตที่ดินที่จะเวนคืนออกมาหลายฉบับเพื่อเตรียมดำเนินก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งการประกาศเขตแนวเวนคืนที่ดินเพื่อเป็นแนวทางเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่าแนวเขตบนพื้นที่นั้นทั้งหมดจะถูกเวนคืนไปด้วย โดยประชาชนสามารถนำเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับ 2 หน่วยงานที่มีส่วนเกี่ยวข้อง ได้แก่ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย และการทางพิเศษแห่งประเทศไทย เพื่อยืนยันความชัดเจนอีกครั้งได้

ปฏิเสธไม่ได้ว่าประเด็นนี้สร้างความกังวลใจให้เจ้าของที่ดินและผู้อยู่อาศัยไม่น้อย เนื่องจากในอดีตการเวนคืนที่ดินจะมีการจ่ายค่าทดแทนตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ ซึ่งมักจะมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาขายจริงในท้องตลาด และหากโดนเวนคืนเพียงบางส่วนของที่ดินก็อาจส่งผลให้ที่ดินส่วนที่เหลือนั้นราคาตกได้ ผู้บริโภคจึงควรตรวจสอบรายละเอียดของผังเมืองให้ถี่ถ้วนว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่สนใจนั้นอยู่ในแนวเขตเวนคืนหรือไม่ อย่างไรก็ดี ล่าสุดทางกรุงเทพมหานครได้ออกมาชี้แจงว่าในร่างผังเมืองใหม่ไม่มีโครงการเวนคืนพื้นที่จากสิ่งปลูกสร้างเดิมเพื่อสร้างถนนเพิ่ม แต่เป็นการเว้นระยะห่างจากแนวถนนเดิมตามระยะกำหนดซึ่งมีการประกาศใช้มาแล้วตั้งแต่ผังเมืองปี 2556 เพื่อให้สิ่งปลูกสร้างใหม่มีระยะร่นและเว้นระยะห่างตามกำหนด ลดความแออัดของถนนในซอยต่าง ๆ

  • ผังน้ำโชว์ฟลัดเวย์-พื้นที่เสี่ยงปัญหาน้ำท่วมขัง ร่างผังเมืองฉบับใหม่ได้จัดทำแผนผังแสดงผังน้ำ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาโครงข่ายระบบการระบายน้ำ ป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วมและภัยแล้งของกรุงเทพมหานคร ซึ่งถือเป็นประโยชน์กับผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในการหลีกเลี่ยงปัญหาน้ำท่วมขังในฤดูฝน โดยสามารถตรวจสอบจากร่างผังเมืองได้ว่าโครงการที่อยู่อาศัยอยู่ในพื้นที่ทางระบายน้ำหรือคลองระบายน้ำที่อาจได้รับผลกระทบเมื่อเกิดน้ำท่วมขังหรือไม่ หรือทำเลใดที่เคยประสบปัญหาน้ำท่วมขังมาแล้วในอดีต

โดยผังน้ำจะบอกรายละเอียดของสถานีสูบน้ำ, ประตูระบายน้ำ, โครงการปรับปรุงคลองระบายน้ำ, โครงการขยายคลองระบายน้ำ, โครงการขุดคลองระบายน้ำ, โครงการอุโมงค์ระบายน้ำ, แนวคันป้องกันน้ำท่วมและพนังกั้นน้ำริมแม่น้ำและลำคลอง, อุโมงค์ระบายน้ำ, โครงการสงวนรักษาพื้นที่ทางน้ำหลาก (ฟลัดเวย์), โครงการสงวนรักษาพื้นที่พักน้ำ (แก้มลิง) และคาบน้ำท่วมกรณีปัจจุบันซึ่งแสดงพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยที่คาบน้ำอุบัติในรอบ 10 ปี, 25 ปี และ 100 ปี นอกจากนี้ กรุงเทพมหานครยังมีแผนขยายขนาดคลองเพิ่มอีก 4-5 คลอง จากเดิมขนาด 14-15 เมตร เป็น 30-40 เมตร เพื่อช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการรองรับน้ำให้ได้มากขึ้นในอนาคต และแก้ปัญหาน้ำท่วมขังได้อย่างครอบคลุมมากขึ้น 

  • มหานครระบบรางส่งเสริมการพัฒนา TOD การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าและสถานีขนส่งมวลชน หรือ TOD (Transit Oriented Development) ในรัศมี 800 เมตร เป็นแนวคิดระดับโลกในการพัฒนาเมืองควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเน้นการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่เป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง กำหนดรูปแบบการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อสร้างชุมชนรอบสถานีให้เป็นชุมชนคุณภาพ ส่งเสริมการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เน้นการเดินทางในพื้นที่โดยไม่ใช้เครื่องยนต์ รวมทั้งสร้างเมืองที่เป็นมิตรต่อการเดินและการใช้จักรยาน นอกจากจะช่วยบรรเทาปัญหามลพิษแล้ว ยังจะพัฒนาคุณภาพชีวิตของประชากรให้ดีขึ้นอีกด้วย

แม้ตอนนี้ไทยยังไม่มีการพัฒนาเมืองแบบ TOD ที่ชัดเจนเหมือนต่างประเทศ แต่มีสัญญาณที่ดีจากการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่ได้ปรับใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นในหลายทำเลตามการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าในเส้นทางใหม่ ๆ เพื่อรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจในทำเลดังกล่าว โดยทางสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองได้มีการศึกษาและวางแผนพัฒนาพื้นที่ที่มีศักยภาพรอบบริเวณสถานีขนส่งมวลชนเพิ่มเติมจากการศึกษาในร่างผังเมืองใหม่ เพื่อให้สอดคล้องและรองรับกับแผนการพัฒนาระบบรางของภาครัฐที่กำลังจะเกิดขึ้นใหม่ ทั้งนี้ การพัฒนาเมืองภายใต้แนวคิด TOD นั้นต้องอาศัยความร่วมมือจากหลายภาคส่วนทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน และประชาชน รวมทั้งการแก้ไขกฎหมายที่จะช่วยผลักดันให้แนวคิดนี้เกิดขึ้นจริงได้ ซึ่งคาดว่าในอนาคตจะมีความชัดเจนมากขึ้น 

  • ผังเมืองสีแดงตอบโจทย์คนหาบ้านใกล้ความเจริญ ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อพักผ่อนในย่านที่เงียบสงบและไม่ชอบความวุ่นวายอาจไม่เหมาะกับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (ผังเมืองสีแดง) เนื่องจากโซนนี้รองรับการพัฒนาศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยว จึงทำให้ในอนาคตมีโอกาสที่โครงการที่อยู่อาศัยในย่านนี้จะแวดล้อมไปด้วยห้างสรรพสินค้า ร้านอาหาร และผับบาร์ที่มีความพลุกพล่าน ซึ่งจะตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการอาศัยในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันแทน 

ขณะเดียวกัน หากเป็นเจ้าของที่ดินหรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงสีผังเมืองเป็นสีแดงก็ถือว่าได้ประโยชน์หากมีการพัฒนาเพื่อส่งเสริมให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจในอนาคต อย่างไรก็ตาม ใช่ว่าที่ดินทุกผืนในโซนสีแดงจะได้ประโยชน์หรือมีโอกาสในการถูกกว้านซื้อจากนายทุนเสมอไป เนื่องจากยังมีพระราชบัญญัติควบคุมอาคารที่กำหนดแนวร่นอาคารที่วัดจากกึ่งกลางถนนสาธารณะเพื่อใช้ควบคุมการก่อสร้างคอนโดฯ ไว้ จึงมีเพียงที่ดินบางผืนที่ติดถนนใหญ่เท่านั้นที่จะได้รับประโยชน์ทางธุรกิจมากขึ้น

นอกจากนี้ ร่างผังเมืองใหม่ได้ปรับเพิ่ม FAR Bonus (Floor Area Ration Bonus) หรือมาตรการเพื่อสร้างแรงจูงใจให้ภาคเอกชนร่วมพัฒนาเมืองโดยจัดทำโครงการให้เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะตามเงื่อนไขที่กรุงเทพมหานครกำหนด แลกกับการได้สิทธิประโยชน์ในการก่อสร้างพื้นที่อาคารเพิ่มเติมตามที่กฎหมายกำหนด จากเดิม FAR Bonus มีเพียง 5 เงื่อนไข เพิ่มเป็น 10 เงื่อนไข เพื่อกระตุ้นให้ผู้ประกอบการ ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ หรือเจ้าของที่ดินมีส่วนร่วมในการพัฒนาเมืองที่มีคุณภาพมากขึ้น โดยจะสามารถสร้างอาคารได้สูงขึ้นหากแบ่งที่ดินให้กับสาธารณะ เช่น เป็นที่ตั้งบันไดสะพานลอย, ที่ตั้งหม้อแปลงไฟฟ้า, จุดจอดวินมอเตอร์ไซค์ หรือขยายพื้นที่ทางเท้า เพื่อช่วยแก้ปัญหาทางเท้าแคบ เป็นต้น โดยเอกชนยังคงถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นได้ และประชาชนทั่วไปจะได้รับประโยชน์ตามไปด้วย  

อย่างไรก็ดี การประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นและปรึกษาหารือกับประชาชนเกี่ยวกับการจัดทำร่างผังเมืองใหม่ในช่วงที่ผ่านมาได้ก่อให้เกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างมาก ทั้งในมุมของประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากการที่ที่ดินอยู่ในเขตแนวเวนคืนหรือถูกรอนสิทธิในการพัฒนาต่าง ๆ ขณะที่การปรับสีผังเมืองของที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) ยังคงกระจุกตัวอยู่โซนใจกลางเมือง ไม่เกิดการกระจายความเจริญไปยังพื้นที่รอบนอก ทำให้เกิดการตั้งคำถามว่าเป็นการเอื้อประโยชน์ให้นายทุนหรือไม่ หากภาคเอกชนได้กว้านซื้อที่ดินไว้แล้วมายื่นขอปรับเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อให้ตนเองได้ประโยชน์มากขึ้น ซึ่งหากมีการก่อสร้างตึกสูงย่อมจะเกิดการเปลี่ยนแปลงต่อระบบนิเวศและกระทบชุมชนข้างเคียงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

รวมทั้งยังต้องติดตามความคืบหน้าในกรณีที่นายชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร จะหารือกับรัฐบาลเพื่อผลักดันการปรับเพิ่มอัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภทที่ดินเกษตรกรรมแยกย่อยตามโซนผังเมืองรวมในโซนสีแดง, โซนสีน้ำตาล, โซนสีม่วง และโซนสีเม็ดมะปราง เพื่อแก้ปัญหาการทำเกษตรกรรมในผังเมืองเหล่านี้ซึ่งเป็นการหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดินในอัตราที่สูงขึ้น แม้กระทรวงการคลังจะเคยปฏิเสธแนวคิดนี้มาแล้วก็ตาม

การจัดทำร่างผังเมืองใหม่ครั้งนี้ถือเป็นวาระสำคัญที่จะช่วยพัฒนาเมืองหลวงของไทยให้เติบโตได้อย่างเต็มศักยภาพและเติบโตได้อย่างยั่งยืนในทุกมิติ ซึ่งต้องอาศัยความร่วมมือจากทุกภาคส่วนในการออกความคิดเห็นเพื่อสร้างเมืองไปพร้อม ๆ กัน โดยเฉพาะผู้บริโภคที่ควรศึกษาทำความเข้าใจและมีส่วนร่วมเพื่อรักษาสิทธิในที่อยู่อาศัยของตนเองและครอบครัว ทั้งนี้ เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทยอย่างดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (www.ddproperty.com) ได้รวบรวมข่าวสารและบทความเกี่ยวกับแวดวงอสังหาฯ ไว้ใน คู่มืออสังหาฯ” คลังความรู้ครบวงจรที่นำเสนอเนื้อหาที่เป็นประโยชน์สำหรับผู้บริโภคที่กำลังวางแผนซื้อ/ขาย/เช่าที่อยู่อาศัยและลงทุน เพื่อช่วยให้ทุกคนก้าวสู่เส้นทางอสังหาฯ ได้อย่างมั่นใจ และเตรียมความพร้อมก่อนตัดสินใจเลือกที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ได้มากที่สุด

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดตลาดอสังหาฯ ปี 67 ยังเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง “เศรษฐกิจฟื้นช้า – ดอกเบี้ยสูง” ปัจจัยสกัดคนไทยไม่พร้อมมีบ้าน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดตลาดอสังหาฯ ปี 67 ยังเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง “เศรษฐกิจฟื้นช้า - ดอกเบี้ยสูง” ปัจจัยสกัดคนไทยไม่พร้อมมีบ้าน

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดตลาดอสังหาฯ ปี 67 ยังเผชิญความท้าทายต่อเนื่อง “เศรษฐกิจฟื้นช้า - ดอกเบี้ยสูง” ปัจจัยสกัดคนไทยไม่พร้อมมีบ้าน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เป็นอีกปีที่ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการต้องเผชิญความท้าทายรอบด้านต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า โดยปัจจัยหลัก ๆ มาจากเศรษฐกิจที่เติบโตช้ากว่าที่คาด และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัวตามไปด้วย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 รวบรวมข้อมูลเชิงวิเคราะห์ในหลากหลายแง่มุม สรุปภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ทั้งในมุมอุปสงค์และอุปทาน พร้อมทั้งคาดการณ์แนวโน้มในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตามองในปี 2567 เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่า หรือนักลงทุนได้เข้าใจถึงสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในตลาดที่อยู่อาศัย และสามารถตัดสินใจบนเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 66 ราคาซื้อชะลอตัว ตลาดเช่าแรงไม่แผ่ว

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 ยังคงชะลอตัวจากหลายปัจจัย ประกอบกับยังไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นเพียงพอจะดึงดูดใจผู้บริโภค ส่งผลให้กำลังซื้อยังคงชะลอตัวตามสภาพเศรษฐกิจ ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการก่อสร้าง ส่งผลให้เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยยังครองความนิยมและมีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ

  • ดัชนีราคาอสังหาฯ ลดลง 5% ในรอบปี โดยคอนโดฯ ลดมากที่สุด ข้อมูลล่าสุดจากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 ปรับเพิ่มขึ้น 3% จากไตรมาสก่อน (QoQ) แต่ลดลง 5% จากปีก่อนหน้า (YoY) และลดลงถึง 7% จากช่วงเดียวกันก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 (ไตรมาส 3 ปี 2562) อย่างไรก็ตาม คาดการณ์ว่าในปี 2567 ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มจะปรับตัวเพิ่มขึ้นอีกจากต้นทุนการก่อสร้าง รวมถึงราคาที่ดินที่สูงขึ้น

เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าในช่วงปลายปี 2566 มีเพียงทาวน์เฮ้าส์ที่ดัชนีราคาทรงตัว ขณะที่คอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวต่างมีดัชนีราคาลดลง (ลดลง 5% YoY และลดลง 4% YoY ตามลำดับ) อย่างไรก็ดี หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ พบว่าดัชนีราคาของที่อยู่อาศัยแนวราบปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ โดยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 12% และทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5% สวนทางกับคอนโดฯ ที่ดัชนีราคาลดลงมากถึง 21% สะท้อนให้เห็นถึงการฟื้นตัวของที่อยู่อาศัยแนวดิ่งที่ยังไม่กลับมาดีดังเดิม 

สำหรับทำเลที่มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ และทำเลกรุงเทพฯ รอบนอก ได้แก่ เขตสะพานสูง ดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 11% YoY ตามมาด้วยเขตบางกอกใหญ่ เพิ่มขึ้น 10% YoY, เขตคลองสามวา เพิ่มขึ้น 7% YoY, เขตหนองแขม เพิ่มขึ้น 6% YoY, เขตบางนา เพิ่มขึ้น 5% YoY และเขตบางพลัด เพิ่มขึ้น 4% YoY ส่วนทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ที่ดัชนีราคาเพิ่มขึ้น ได้แก่ เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 7% YoY และเขตวัฒนา เพิ่มขึ้น 6% YoY

  • ดัชนีค่าเช่าพุ่ง 9% ในรอบปี ที่อยู่อาศัยแนวสูงตอบโจทย์ผู้เช่า ด้วยปัจจัยแวดล้อมที่ส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคจึงทำให้เทรนด์การเช่าที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มเติบโตอย่างมาก โดยพบว่าภาพรวมดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 9% YoY สะท้อนให้เห็นว่าตลาดเช่ายังมีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจในเมืองหลวงที่ค่าครองชีพสูง แม้ว่าดัชนีค่าเช่าจะลดลง 1% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ แต่คาดว่าเป็นผลมาจากการตรึงราคาเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจเช่าท่ามกลางการแข่งขันที่เพิ่มขึ้น

หากแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูงทั้งคอนโดฯ และอะพาร์ตเมนต์ยังคงครองความนิยม ดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 10% YoY แต่ลดลง 4% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สวนทางกับที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่ลดลง 2% YoY แต่เพิ่มขึ้นถึง 60% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นเทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน

สำหรับทำเลที่มีดัชนีค่าเช่าเพิ่มขึ้นมากที่สุดในรอบปีที่ผ่านมา ส่วนใหญ่เป็นทำเลย่านแหล่งงานที่มีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูง และทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้าที่ตอบโจทย์การเดินทาง ได้แก่ เขตปทุมวัน เพิ่มขึ้น 16% YoY ตามมาด้วยเขตวัฒนา เพิ่มขึ้น 13% YoY, เขตคลองสาน เพิ่มขึ้น 12% YoY, เขตบางซื่อ เพิ่มขึ้น 11% YoY, เขตบางคอแหลม เพิ่มขึ้น 10% YoY, เขตดินแดง เพิ่มขึ้น 10% YoY, เขตราชเทวี เพิ่มขึ้น 9% YoY, เขตธนบุรี เพิ่มขึ้น 9% YoY, เขตห้วยขวาง เพิ่มขึ้น 8% YoY และเขตคลองเตย เพิ่มขึ้น 8% YoY

  • จับตาดีมานด์ซื้อ-เช่าในรอบปีหดตัว แต่ยังโตจากช่วงก่อนโควิด หากโฟกัสไปที่ดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในรอบปีที่ผ่านมาภาพรวมลดลงถึง 31% YoY แต่ยังเพิ่มขึ้น 9% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ เมื่อแบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าดัชนีความต้องการซื้อลดลงทุกรูปแบบ โดยบ้านเดี่ยวลดลงมากที่สุดถึง 34% YoY แต่เพิ่มขึ้น 16% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ด้านทาวน์เฮ้าส์ลดลง 30% YoY แต่เพิ่มขึ้น 15% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ส่วนคอนโดฯ ลดลง 30% YoY แต่เพิ่มขึ้น 4% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ 

เมื่อแบ่งตามระดับราคาที่อยู่อาศัยพบว่าระดับราคา 1-3 ล้านบาทและ 5-10 ล้านบาทมีสัดส่วนมากที่สุดในรอบปีที่ผ่านมา โดยมีสัดส่วนเท่ากันที่ 25% ของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในกรุงเทพฯ รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท (21%) อย่างไรก็ดี เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าหากเป็นระดับราคา 1-3 ล้านบาท ประเภททาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนมากที่สุด 39% ขณะที่คอนโดฯ มีสัดส่วน 26% สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างที่ยังคงไม่กลับมา จึงทำให้สัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคานี้คงค้างมากที่สุด ส่วนบ้านเดี่ยวในระดับราคามากกว่า 15 ล้านบาทมีสัดส่วนมากที่สุด (44%) อันเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดตัวโครงการที่ราคาสูงขึ้นเพื่อเจาะตลาดที่มีกำลังซื้อสูง ขณะเดียวกันผู้บริโภคระดับบนซึ่งเป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่มีอยู่จำกัดยังคงชะลอการซื้อบ้าน และหันไปลงทุนประเภทอื่นแทน

ด้านดัชนีความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในรอบปีที่ผ่านมาแม้จะลดลง 21% YoY แต่หากเปรียบเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ ถือว่าเพิ่มขึ้นมากถึง 147% โดยปรับเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 185% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นว่าเทรนด์การเช่ายังคงตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ไม่อยากมีภาระผูกพันระยะยาว และต้องการเลี่ยงผลกระทบทางการเงินจากอัตราดอกเบี้ย ตามมาด้วยบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 38% ส่วนทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 11% 

สำหรับระดับค่าเช่าที่มีปริมาณที่อยู่อาศัยในตลาดมากที่สุดได้แก่ ระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน ซึ่งตอบโจทย์และสอดคล้องกับความสามารถในการเช่าของผู้บริโภคส่วนใหญ่ หากแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าคอนโดฯ ระดับค่าเช่า 10,000-30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วนมากถึง 50% ของระดับค่าเช่าทั้งหมด ส่วนทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาดังกล่าวมีสัดส่วน 35% ขณะที่บ้านเดี่ยวในระดับค่าเช่ามากกว่า 100,000 บาท/เดือน มีสัดส่วนมากถึง 50%

ส่องปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ปี 67 โอกาสหรือความท้าทายที่ไม่ควรมองข้าม?

รายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 เผยคาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ยังคงต้องเผชิญปัจจัยท้าทายต่อเนื่องมาจากปีก่อนหน้า ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจที่ไม่ดีเท่าที่ควร ขณะที่ภาวะหนี้ครัวเรือนและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง ล้วนส่งผลโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันไปเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บน ซึ่งมีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับล่างที่อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาพเศรษฐกิจมากกว่าและเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด 

อย่างไรก็ดี ปฏิเสธไม่ได้ว่าการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องอาศัยแรงขับเคลื่อนทั้งจากภาครัฐ ผู้ประกอบการ และผู้บริโภคไปพร้อม ๆ กัน หากสภาพเศรษฐกิจมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องและภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมอย่างเป็นรูปธรรม คาดว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 จะเติบโตได้ราว ๆ 5-10% จากปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจับตามอง ดังนี้ 

  • ขาดสภาพคล่องทางการเงิน อุปสรรคฉุดคนไม่พร้อมมีบ้าน ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด พบว่า ความท้าทายทางเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นล้วนส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินของผู้บริโภคโดยตรง ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับลดลงมาอยู่ที่ 63% (จากเดิม 65% ในรอบก่อนหน้า) ขณะที่เมื่อพิจารณาถึงความพร้อมทางการเงินซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญเมื่อคิดซื้อที่อยู่อาศัยพบว่ามีเพียง 24% เท่านั้นที่มีเงินออมเพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองในเวลานี้ ขณะที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ (54%) เก็บเงินได้เพียงครึ่งทางเท่านั้น และ 21% ยังไม่ได้เริ่มแผนเก็บเงินใด ๆ 

ขณะเดียวกันปัจจัยทางการเงินยังคงเป็นความท้าทายหลักเมื่อต้องยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง มากกว่าครึ่ง (56%) เผยว่ารายได้และอาชีพที่ไม่มั่นคงเป็นอุปสรรคสำคัญในการขอสินเชื่อบ้าน ตามมาด้วย 32% มีประวัติทางการเงินที่ไม่ดี และ 29% มีสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) ไม่เอื้ออำนวย นอกจากนี้ผู้บริโภคส่วนใหญ่นั้นมองว่านโยบายภาครัฐไม่เอื้อต่อการซื้อที่อยู่อาศัยมากเพียงพอ โดยมีเพียง 15% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ ซึ่งลดลงจาก 19% ในรอบก่อนหน้า เนื่องจากภาครัฐไม่มีการออกมาตรการใหม่เพื่อกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมในปีที่ผ่านมา

  • Generation Rent เบ่งบาน คนรุ่นใหม่เน้นเช่ามากกว่าซื้อ เทรนด์ Generation Rent ได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากมุมมองการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ได้เปลี่ยนไป แม้ผู้บริโภควัยทำงานจะเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ทำให้ผู้บริโภคไม่ต้องการเพิ่มค่าใช้จ่ายจากการซื้อบ้าน/คอนโดฯ ที่จะกลายเป็นภาระผูกพันในระยะยาว ขณะที่การเช่านั้นมีจุดเด่นตรงที่ยืดหยุ่นและคล่องตัวหากต้องการโยกย้ายทำเลในอนาคต และช่วยประหยัดรายจ่ายมากกว่า จึงส่งผลให้ความต้องการเช่าสูงมากขึ้น สวนทางกับความต้องการซื้อที่ลดลง

โดยปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทนนั้นเกือบ 2 ใน 3 (64%) ของผู้ที่เลือกเช่าเผยว่าไม่มีเงินเก็บเพียงพอในการซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่ 41% มองว่าที่อยู่อาศัยมีราคาแพงเกินไปจึงเลือกเก็บเงินไว้แทน และ 30% ไม่เห็นความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องซื้อในเวลานี้ สะท้อนให้เห็นว่าความท้าทายทางการเงินยังคงมีส่วนสำคัญและเป็นจุดเปลี่ยนทำให้ผู้บริโภคหันมาเลือกเช่าแทน 

  • เทรนด์ Pet Parent สัตว์เลี้ยงคือคนสำคัญในบ้าน เทรนด์ Pet Parents หรือ Pet Humanization เป็นการเลี้ยงสัตว์เป็นลูกและดูแลเหมือนเป็นสมาชิกในครอบครัว สอดคล้องกับเทรนด์การใช้ชีวิตปัจจุบันที่คนไทยมีแนวโน้มครองตัวเป็นโสดมากขึ้นหรือแต่งงานแต่ไม่มีบุตรจึงสนใจเลี้ยงสัตว์เลี้ยงไว้เป็นเพื่อนยามเหงา ส่งผลให้มองหาโครงการที่อยู่อาศัยที่มาตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบนี้มากขึ้น

ดังนั้นที่อยู่อาศัยในปัจจุบันและอนาคตจึงต้องให้ความสำคัญกับเทรนด์นี้มากขึ้น ไม่เพียงแค่อนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ แต่ควรมาพร้อมสวัสดิการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับการดำเนินชีวิตของสัตว์เลี้ยงอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ใช้สอยในห้องที่เหมาะกับการใช้ชีวิตของสัตว์เลี้ยง การตกแต่งด้วยวัสดุหรือเฟอร์นิเจอร์ที่ทนรอยขีดข่วน การออกแบบระเบียงป้องกันการตก หรือระบบระบายอากาศภายในโครงการ รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางที่รองรับการวิ่งเล่นหรือสันทนาการสำหรับสัตว์เลี้ยง นอกจากนี้ สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือการแบ่งสัดส่วนอย่างชัดเจนระหว่างพื้นที่ส่วนกลางของผู้อยู่อาศัยที่เป็นกลุ่มคนรักสัตว์เลี้ยง และผู้อยู่อาศัยที่ไม่เลี้ยงสัตว์หรือผู้ที่มีอาการภูมิแพ้ขนสัตว์ ให้สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างปกติสุขและถูกสุขอนามัย

  • Universal Design ตอบโจทย์ผู้สูงวัย ครอบคลุมทุกคนในครอบครัว ประเทศไทยได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2565 และข้อมูลจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า กระทรวงพาณิชย์คาดว่าในปี 2583 จะมีจำนวนผู้สูงวัยถึง 20.4 ล้านคน หรือคิดเป็นสัดส่วน 31.3% ของประชากรทั้งประเทศ ขณะที่ข้อมูลจากแบบสอบถามความคิดเห็นฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study พบว่าผู้บริโภคส่วนใหญ่ 63% เริ่มวางแผนการเกษียณแล้ว โดยเฉพาะในกลุ่มรายได้ระดับกลาง 

การเติบโตอย่างก้าวกระโดดของสังคมผู้สูงอายุนี้ทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรองรับและตอบโจทย์ความต้องการของคนหาบ้านที่เปลี่ยนไป ตั้งแต่การออกแบบโครงการที่ต้องให้ความสำคัญกับการอยู่อาศัยของผู้สูงอายุผ่านแนวคิด Universal Design หรือการออกแบบเพื่อคนทุกกลุ่มให้สามารถอยู่อาศัยได้อย่างสะดวกและปลอดภัย ครอบคลุมทั้งบริเวณภายนอกและภายในบ้าน 

  • ที่อยู่อาศัยรักษ์โลก เทรนด์ยั่งยืนเพื่ออนาคต เมื่อโลกกำลังเข้าสู่ยุคภาวะโลกเดือด (Global Boiling) ส่งผลให้หลายฝ่ายต่างตระหนักถึงความสำคัญของการเปลี่ยนแปลงสภาพอากาศและใส่ใจเรื่องสิ่งแวดล้อมมากขึ้น เห็นได้จากการที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันมาพัฒนาโครงการที่ส่งเสริมการใช้พลังงานสะอาดอย่างต่อเนื่อง และใส่ใจกับเรื่องสิ่งแวดล้อมอย่างชัดเจนตั้งแต่ขั้นตอนการก่อสร้าง เช่น เลือกใช้วัสดุที่ไม่เป็นพิษต่อสิ่งแวดล้อมหรือลดการสร้างปริมาณคาร์บอนไดออกไซด์ในกระบวนการผลิต รวมทั้งสนับสนุนการใช้พลังงานสะอาด เช่น การติดตั้งระบบโซล่าเซลล์ในโครงการ หรือการติดตั้งจุด EV Charger ในบ้าน เป็นต้น

เช่นเดียวกับผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อมไม่แพ้กัน ข้อมูลจากแบบสอบถามฯ DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุดพบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 91% ยินดีจ่ายเงินเพิ่มขึ้นเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและสุขภาพ นอกจากนี้ผู้บริโภค 71% ต้องการพื้นที่สำหรับต้นไม้ฟอกอากาศ รวมถึงวางแผนซื้อที่อยู่อาศัยโดยหลีกเลี่ยงทำเลพื้นที่เสี่ยงปัญหาฝุ่นละออง PM 2.5 

  • ราคาบ้านปี 67 ไต่ระดับตามต้นทุนการก่อสร้าง ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปีก่อนหน้า ทั้งในส่วนราคาวัตถุดิบและค่าดำเนินการ รวมทั้งราคาพลังงานที่สูงขึ้นซึ่งเป็นต้นทุนการขนส่ง จากรายงานของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยว่าดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 เพิ่มขึ้น 0.1% QoQ และเพิ่มขึ้น 1.5% YoY

นอกจากนี้ การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำในปี 2567, ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ และราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ปรับเพิ่มขึ้น ล้วนเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้และคาดว่าจะทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2567 นี้ จำเป็นต้องปรับเพิ่มขึ้น 5-10% จากปีก่อนหน้า และส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเช่นกัน

  • ดอกเบี้ยทรงตัวในระดับสูง ทำคนเมินซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยในไทยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้การประชุมรอบล่าสุดของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะมีมติคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 2.50% ต่อปีแล้ว แต่ถือเป็นการทรงตัวอยู่ในระดับสูงและเป็นอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่สูงที่สุดในรอบ 10 ปี ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอย่างต่อเนื่องเป็นการเปิดทางให้สถาบันการเงินปรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นตาม จึงกระทบโดยตรงต่อบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นเช่นกัน

คาดว่าในปี 2567 สถาบันการเงินยังคงมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อควบคุมสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) สอดคล้องกับรายงานของบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร) พบว่ากลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือสินเชื่อบ้านที่มีการค้างชำระ 1-3 เดือนในช่วงไตรมาส 3 ปี 2566 มีอัตราเพิ่มขึ้น 37.2% YoY โดยส่วนใหญ่จะเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 

สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคกลุ่มรายได้ระดับล่างยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดฯ ที่ผ่านมา เมื่อรวมกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นจึงขาดสภาพคล่องทางการเงิน ทำให้สถาบันการเงินเลือกปฏิเสธสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เพื่อสกัดหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้น และคาดว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มนี้จะยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง

  • ตลาดอสังหาฯ ฟื้นตัวช้าตามสภาพเศรษฐกิจ ภาพรวมเศรษฐกิจไทยขยายตัวช้าลง แม้ว่าภาคการท่องเที่ยวจะฟื้นตัวและการใช้จ่ายภาคเอกชนจะปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ยังได้รับผลกระทบจากการลงทุนของภาคเอกชนที่ลดลงและการใช้จ่ายภาครัฐที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ส่งผลให้การเติบโตทางเศรษฐกิจช้ากว่าที่คาดการณ์ ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ณ ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ลดลง  

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าดัชนีความต้องการซื้อมีแนวโน้มลดลง แต่คาดการณ์ว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2567 ทั้งนี้จากการเก็บข้อมูลอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2561 พบว่าเทรนด์ของดัชนีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของทุกปี สิ่งที่น่าสนใจในปีที่ผ่านมาคือราคาขายมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงต้นปี ท่ามกลางสภาวการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ซึ่งทำให้ผู้ซื้อมีแนวโน้มที่จะชะลอแผนการซื้อบ้านออกไปก่อน ในขณะเดียวกันต้นทุนที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยผลักดันให้ผู้ประกอบการตั้งราคาขายที่สูงขึ้นเช่นกัน ก่อให้เกิดความตึงเครียดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และยังคงมีแนวโน้มที่จะเป็นเช่นนี้ในปี 2567 เช่นเดียวกับตลาดอื่น ๆ ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เว้นแต่จะเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้ต้องปรับราคาขายใหม่ 

หมายเหตุ: DDproperty Thailand Property Market Outlook เป็นรายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่วิเคราะห์และคาดการณ์ทิศทางตลาดอสังหาฯ จากการรวบรวมข้อมูลดัชนีราคา (Price Index) และดัชนีความต้องการ (Demand Index) ของที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ ทั้งในตลาดซื้อ-ขาย และตลาดเช่า รวมไปถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (Consumer Sentiment) ในรอบ 12 เดือนที่ผ่านมา นำมาวิเคราะห์ต่อยอด เพื่อช่วยให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่าอสังหาฯ หรือนักลงทุนได้เข้าใจถึงสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ อีกทั้งยังช่วยให้สามารถวางแผนหรือตัดสินใจซื้อ-ขาย-เช่าได้อย่างมั่นใจยิ่งขึ้น

อ่านและศึกษาข้อมูลภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 ฉบับเต็มได้จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2024 

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เผยสุดยอดทำเลทองประจำปี 2566 ส่งท้ายปีเถาะ

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เผยสุดยอดทำเลทองประจำปี 2566 ส่งท้ายปีเถาะ

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้เผยสุดยอดทำเลทองประจำปี 2566 ส่งท้ายปีเถาะ

ปี 2566 เป็นปีแห่งความหวังของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างตั้งตารอว่าการเติบโตจะกลับมาดีดังเดิม แม้สุดท้ายจะไม่เป็นดังหวังด้วยผลกระทบจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยไม่เป็นไปตามคาด ประกอบกับภาครัฐไม่มีมาตรการใหม่ ๆ ในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย จึงกระทบต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ อย่างเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ดี ล่าสุดคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ร้อยละ 2.50 ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสิ้นสุดยุคดอกเบี้ยขาขึ้นแล้ว แม้จะเป็นแสงสว่างเล็ก ๆ ที่ปลายอุโมงค์ แต่ก็ส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่กำลังผ่อนบ้านและผู้ที่วางแผนซื้อบ้านในอนาคต เห็นได้จากข้อมูลผลการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (CCI) ในเดือนพฤศจิกายน 2566 ปรับตัวสูงขึ้นจากระดับ 60.2 เป็น 60.9 ซึ่งเป็นการปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 4 และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 45 เดือนนับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2563 เป็นต้นมา 

แม้การเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะไม่คึกคัก แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าผู้บริโภคยังคงมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์อย่างต่อเนื่องและรอเวลาที่เหมาะสมในการเป็นเจ้าของ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยข้อมูลเชิงลึกจากผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ www.ddproperty.com ในรอบปี 2566 (เก็บข้อมูลระหว่างเดือนมกราคม – พฤศจิกายน 2566) สะท้อนเทรนด์ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทยทั่วประเทศ 

10 จังหวัดที่มีความต้องการซื้อมากที่สุด

“กรุงเทพฯ – นนทบุรี – สมุทรปราการ” ท็อป 3 จังหวัดยอดนิยมของผู้ซื้อทั่วประเทศ

กรุงเทพมหานครยังคงครองความนิยมเป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ตามมาด้วยจังหวัดปริมณฑลโดยรอบ ดังนี้ อันดับ 2 นนทบุรี, อันดับ 3 สมุทรปราการ, อันดับ 4 ปทุมธานี, อันดับ 5 ชลบุรี, อันดับ 6 เชียงใหม่, อันดับ 7 นครปฐม, อันดับ 8 ระยอง, อันดับ 9 นครราชสีมา และอันดับ 10 สมุทรสาคร 

โดย 4 อันดับแรกอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งสิ้น เนื่องมาจากความเจริญของเมืองหลวงที่มีการวางรากฐานระบบสาธารณูปโภคและพัฒนาระบบคมนาคมอย่างต่อเนื่อง 

นอกจากนี้ยังได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้สะดวกยิ่งขึ้น จึงมีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น เป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อสังหาฯ เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย 

เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งครองความนิยมมากที่สุด โดยคอนโดมิเนียมมีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ด้วยสัดส่วนถึง 43% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว 38% และทาวน์เฮ้าส์ 19% ตามลำดับ 

สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป หลังจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการขยายโครงการไปยังต่างจังหวัดมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง

ขณะที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่ 

  • อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 38% ของระดับราคาทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนหาบ้านทั่วประเทศที่อยู่ในกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง ซึ่งมองหาโครงการที่ราคาจับต้องได้ (Affordable price) 
  • อันดับ 2 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 21%
  • อันดับ 3 ระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 18% 

ทั้งนี้ สัดส่วนของที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท รวมกับระดับราคา 5-10 ล้านบาท พบว่าสูงกว่าระดับราคา 1-3 ล้านบาท เป็นผลมาจากการที่กลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บนได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจน้อยกว่าผู้บริโภคระดับล่าง จึงมีความพร้อมทางการเงินในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูง 

สอดคล้องกับข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือ เครดิตบูโร เผยว่า กลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง เริ่มเห็นสัญญาณมีปัญหาในการผ่อนชำระติดขัดมากขึ้น และเห็นการไหลจากสินเชื่อปกติเป็นกลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือค้างชำระตั้งแต่ 31 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน มากขึ้น

10 จังหวัดที่มีความต้องการเช่ามากที่สุด

“กรุงเทพฯ” ยืนหนึ่งจังหวัดยอดนิยมในหมู่ผู้เช่า หัวเมืองท่องเที่ยวมาแรง 

จังหวัดยอดนิยม 3 อันดับแรกในฝั่งตลาดเช่านั้นยังคงเหมือนกับตลาดซื้อ ตามมาด้วยเมืองท่องเที่ยวหลัก สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศทั้งในหมู่ชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมทั้งเทรนด์ Workcation รูปแบบการทำงานที่ผสมผสานการท่องเที่ยวเข้าไว้ด้วยกันที่ยังได้รับความนิยมอยางต่อเนื่อง ทำให้ 10 จังหวัดที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 กรุงเทพฯ, อันดับ 2 นนทบุรี, อันดับ 3 สมุทรปราการ ตามมาด้วย เชียงใหม่, ภูเก็ต, ชลบุรี, ขอนแก่น, ปทุมธานี, นครราชสีมา และอุดรธานี ตามลำดับ

ขณะเดียวกันเมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าผู้เช่าเกือบ 4 ใน 5 สนใจเช่าคอนโดฯ มากที่สุด โดยมีสัดส่วนสูงถึง 79% ของอสังหาฯ ทั้งหมด เนื่องจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายมากขึ้น จึงครอบคลุมไลฟ์สไตล์แต่ละช่วงวัยได้เป็นอย่างดี ขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 13% ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 8% เท่านั้น 

เมื่อพิจารณาระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในรอบปี 2566 พบว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่กว่า 3 ใน 5 (62%) ให้ความสนใจที่ระดับราคาไม่เกิน 20,000 บาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาค่าเช่าที่เหมาะสมในการหาโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีพื้นที่ตอบโจทย์การใช้งานของผู้อยู่อาศัย และอยู่ในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกล้อมรอบ เดินทางได้ง่าย 

  • อันดับ 1 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 36% 
  • อันดับ 2 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 26% 
  • อันดับ 3 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 23% 

“BTS อ่อนนุช” ขึ้นแท่นทำเลแนวรถไฟฟ้าสุดฮอตของคนหาบ้าน

ทำเลที่ตั้งของโครงการอสังหาฯ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยไม่น้อย โดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน เนื่องจากเป็นการเดินทางที่สะดวก ปลอดภัย และประหยัดเวลามากที่สุดในเมืองหลวง นอกจากนี้ยังมีศักยภาพที่จะเติบโตและได้รับการพัฒนาในอนาคต จึงกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองทั้งในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน

จากข้อมูล 10 สถานีรถไฟฟ้ายอดนิยมของกลุ่มคนค้นหาอสังหาฯ ในรอบปี 2566 พบว่า 7 ใน 10 เป็นสถานีที่อยู่ในโครงการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ซึ่งเปิดให้บริการเป็นสายแรกของประเทศไทย ทำเลโดยรอบสถานีจึงมีการพัฒนามาอย่างยาวนานทั้งในเชิงพาณิชย์และเพื่ออยู่อาศัย 

โดยอันดับ 1 ได้แก่ BTS อ่อนนุช ทำเลศักยภาพแนวรถไฟฟ้าที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยและมาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งแหล่งช้อปปิ้ง, ห้างสรรพสินค้า และโรงเรียนนานาชาติ นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่รวมที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจึงเหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน 

ตามมาด้วย อันดับ 2 MRT พระราม 9, อันดับ 3 BTS พร้อมพงษ์, อันดับ 4 BTS อารีย์, อันดับ 5 BTS เอกมัย, อันดับ 6 BTS ทองหล่อ, อันดับ 7 BTS อโศก, อันดับ 8 BTS อุดมสุข, อันดับ 9 MRT ลาดพร้าว และอันดับ 10 MRT ห้วยขวาง

ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566

“เขตวัฒนา” คว้าทำเลทองครองใจทั้งผู้ซื้อ-ผู้เช่าในเมืองหลวง

ความเจริญของเมืองหลวงดึงดูดให้มีจำนวนประชากรเข้ามาอาศัยอย่างหนาแน่น และกลายเป็นทำเลทองของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่คับคั่งที่สุดเช่นกัน จากข้อมูลการเข้าชมประกาศอสังหาฯ ในรอบปี 2566 พบว่า ”เขตวัฒนา” ครองอันดับ 1 สุดยอดทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อและเช่ามากที่สุด ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ที่สำคัญ เนื่องจากเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่และเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า จึงเป็นทำเลย่านใจกลางเมืองที่น่าจับตามองทั้งในฝั่งผู้ซื้อและผู้เช่า 

โดย 10 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

  • อันดับ 1 เขตวัฒนา
  • อันดับ 2 เขตจตุจักร
  • อันดับ 3 เขตห้วยขวาง
  • อันดับ 4 เขตบางกะปิ
  • อันดับ 5 เขตคลองเตย
  • อันดับ 6 เขตประเวศ
  • อันดับ 7 เขตสวนหลวง
  • อันดับ 8 เขตบางนา
  • อันดับ 9 เขตพระโขนง
  • อันดับ 10 เขตบางเขน

ด้าน 10 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

  • อันดับ 1 เขตวัฒนา 
  • อันดับ 2 เขตคลองเตย 
  • อันดับ 3 เขตห้วยขวาง
  • อันดับ 4 เขตจตุจักร 
  • อันดับ 5 เขตพระโขนง 
  • อันดับ 6 เขตราชเทวี 
  • อันดับ 7 เขตบางนา
  • อันดับ 8 เขตปทุมวัน
  • อันดับ 9 เขตบางรัก 
  • อันดับ 10 เขตสาทร 

ผู้ซื้อชาวกรุงมากกว่าครึ่งเลือกคอนโดฯ – มองราคาต่ำ 3 ล้านบาทยังตอบโจทย์ 

เมื่อจำแนกความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (56%) ให้ความสนใจเลือกซื้อคอนโดฯ มากที่สุด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนความสนใจซื้อของคนทั้งประเทศ (43%) เนื่องจากคอนโดฯ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในเมืองหลวงที่ต้องการความคล่องตัวในการอยู่อาศัยและการเดินทาง อีกทั้งยังมีตัวเลือกโครงการที่หลากหลายกว่า ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายทุกระดับราคา ขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 27% และทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 17% ของอสังหาฯ ทั้งหมด

เมื่อพิจารณาในปัจจัยด้านราคา แม้ที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะได้รับสนใจค้นหามากที่สุด แต่พบว่าระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปก็ได้รับความนิยมไม่แพ้กัน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ศักยภาพในการเติบโตสูงตามดีมานด์ในตลาดจึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต้องปรับขึ้นตามต้นทุนใหม่เช่นกัน โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ชาวกรุงเทพฯ สนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่ 

  • อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 33% 
  • อันดับ 2 ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีสัดส่วน 21% 
  • อันดับ 3 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วนเท่ากันอยู่ที่ 20% 

ชาวกรุงเกือบ 9 ใน 10 อยากเช่าคอนโดฯ – ค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทดึงดูดใจ

กรุงเทพฯ มีประชากรเป็นจำนวนมากทั้งคนกรุงเทพฯ เองและกลุ่มประชากรแฝงส่งผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย เนื่องจากมีความยืดหยุ่นตอบโจทย์ผู้ที่ไม่ได้ต้องการตั้งถิ่นฐานเป็นการถาวรหรือมีแผนโยกย้ายในอนาคต ซึ่งคอนโดฯ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในสังคมเมืองมากที่สุด 

เห็นได้ชัดจากการที่เกือบ 9 ใน 10 ของผู้เช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สนใจเช่าคอนโดฯ มากที่สุด ด้วยสัดส่วนถึง 87% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีความต้องการเช่าอยู่บ้าง โดยบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเพียง 7% ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 6% เท่านั้น

เมื่อพิจารณาภาพรวมระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในกรุงเทพฯ พบว่า มีความคล้ายคลึงกับภาพรวมทั่วประเทศ โดยมากกว่าครึ่ง (59%) สนใจค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทมากที่สุด สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภคในเวลานี้ 

  • อันดับ 1 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 37% 
  • อันดับ 2 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 25% 
  • อันดับ 3 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 22% 

รถไฟฟ้าสายสีชมพูดัน “นนทบุรี” ครองแชมป์ทำเลซื้อและเช่ายอดนิยมในโซนปริมณฑล 

อานิสงส์จากการพัฒนาระบบคมนาคมอย่างโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑล (ประกอบด้วย จังหวัดนครปฐม, จังหวัดนนทบุรี, จังหวัดปทุมธานี, จังหวัดสมุทรปราการ และจังหวัดสมุทรสาคร) มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย 

ล่าสุดเมื่อมีการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เชื่อมต่อการเดินทางมายังจังหวัดนนทบุรี ถือเป็นปัจจัยบวกที่ส่งเสริมให้โครงการอสังหาฯ ในละแวกนี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่งผลให้ “อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี” กลายเป็นเขตปริมณฑลที่ได้รับความนิยมในหมู่ผู้ซื้อและผู้เช่ามากที่สุดในรอบปีนี้

โดย 5 ทำเลในเขตปริมณฑลที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

  • อันดับ 1 อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี 
  • อันดับ 2 อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ 
  • อันดับ 3 อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ 
  • อันดับ 4 อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี  
  • อันดับ 5 อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี

ขณะที่ 5 ทำเลในเขตปริมณฑลที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

  • อันดับ 1 อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี 
  • อันดับ 2 อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ 
  • อันดับ 3 อำเภอเมืองปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี 
  • อันดับ 4 อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ 
  • อันดับ 5 อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี 

สรุปภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และระดับราคายอดนิยมในเขตปริมณฑล 

  • เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าต่างจากภาพรวมทั่วประเทศและในกรุงเทพฯ อย่างสิ้นเชิง โดยที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในเขตปริมณฑล บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนมากถึง 48% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ มีสัดส่วน 31% และ 21% ตามลำดับ
  • นอกจากนี้ด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่าในกรุงเทพฯ จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคหันมาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองมากขึ้น โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยในเขตปริมณฑลที่มีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่
    • อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 46% 
    • อันดับ 2 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 22% 
    • อันดับ 3 ระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 14%
าพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย และระดับค่าเช่ายอดนิยมในเขตปริมณฑล

ขณะที่ภาพรวมความต้องการเช่าที่อยู่อาศัย และระดับค่าเช่ายอดนิยมในเขตปริมณฑล 

  • เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าคอนโดฯ ยังคงครองความนิยมมากที่สุด โดยมีสัดส่วนความสนใจเช่า 60% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ได้รับความสนใจเช่าในสัดส่วนไล่เลี่ยกัน (22% และ 19% ตามลำดับ)  
  • ขณะเดียวกัน เมื่อพิจารณาภาพรวมระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในเขตปริมณฑล พบว่า มากกว่าครึ่งให้ความสนใจเลือกเช่าที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 10,000 บาท สะท้อนให้เห็นว่าค่าครองชีพในเขตปริมณฑลยังคงอยู่ในระดับเหมาะสม ไม่มีปัจจัยกดดันให้ระดับค่าเช่าที่อยู่อาศัยพุ่งสูงจนเกินเอื้อม ถือเป็นจุดเด่นที่ดึงดูดให้ผู้บริโภคขยับขยายมาอยู่เขตปริมณฑลมากขึ้น
    • อันดับ 1 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 52% 
    • อันดับ 2 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 27% 
    • อันดับ 3 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 11%